广杰GOJEK:物业管理,真的很难,共同监管职责多

2019-10-28 10:30:25 裕隆全物业

居有其屋,和谐宜居,是众多人的梦想。可自己入住之后,停车难、噪音扰民、小区养狗等问题突出,业主与物业公司展开多番博弈。自己的小区,没有好的物业管理和服务,让许多业主感到“寒心”。

从小区业主、物业公司、主管部门等人的口中,常常听到物业管理难。物业管理,真有那么难吗?难在何处?如何解决?

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物业管理难,难在哪?

调查发现,物业管理属典型的一对多服务,一般是几十人的物业公司需要服务上万名业主。各业主诉求不一,物业公司很难调和。矛盾积累多了,业主与物业公司便走向了对立面,致使物业管理难度加大。


梳理来看,物业管理之难,主要有以下几个方面:


一、物业管理费难收缴。调查发现,按年度物业费收缴率85%以上的物业企业仅占5%。主要原因是物业公司服务质量与业主要求有差距,同时物业费支出不公开透明,业主难以信服。此外,有些业主对物业费的认识不高,总想占“小便宜”。 

二、开发商遗留问题较多。许多开发商卖完房子便走了。业主入住后,发现诸多房屋质量问题,比如漏水、裂缝等。有小区物业负责人介绍,开发商遗留问题致使部分业主不交纳物业费。很多时候,开发商遗留问题阻碍物业管理已成为共性问题。
 
三、物业没有执法权。现在,许多小区存在乱搭乱建、私自住改商、损绿毁绿等现象,严重影响了其他业主的权益。物业公司介绍,他们在服务过程中,发现此类问题,只能劝阻,不能强制性拆除。该情况向某些职能部门反映后,因执法程序复杂、时间较长,影响了物业公司在业主心目中的权威。
  
四、小区功能配套不到位。当前,在商住小区表现最为突出的是停车难。诸多小区在规划时,没有预留足够的停车设施,造成私家车乱停乱靠。现在家家户户有车,可停车位提供难,无法满足停车需求。业主们反映较多的还有锻炼场所、设施缺乏,比如缺少篮球场、活动室等。

五、物业管理架构还未形成。按照外地比较成熟的小区物业管理架构,应该组建社区、物业公司、业主委员会“三位一体”的组织结构。调查发现,很多建成入住的小区尚未有效地纳入社区管理,各社区也没有发挥管理作用,处于社会管理的真空。很多小区连业主委员会都没有,很多时候只能由物业公司代替社区履行相关职责,物业企业也无计可施,导致小区混乱无序。

房产部门要当好“裁判”

小区物业管理乱,业主一方面指责物业公司,另一方则指责房产部门,认为其没有履职尽责。 

据《江苏省物业服务和管理条例》,房产部门只对物业服务公司信用评价、从业人员培训等进行管理,同时负责处理物业服务中的投诉。简单地说,房产部门对物业公司属于行业管理,在物业管理中只是“裁判员”。

在业内人士看来,提高物业管理水平,我市房产部门要当好“裁判”。对于物业服务投诉,应第一时间作出“判决”,赢得业主们的认可。同时,也要发挥自身优势,积极协调相关职能部门进小区,解决矛盾。还要为广大业主把好关,做好物业公司的信用评价,利用好“黑名单”制度,曝光服务质量差的物业公司,并按照相关规定加大处罚力度。

共下一盘棋,方可和谐

一个商住小区,就是一个小社会。实现小社会的和谐,必须共下一盘棋,才能促使物业公司服务好业主,管理好小区。
  
物业管理,物业公司是主体,必须承担起服务的责任。调查中,众多物业公司表示,大多数业主是讲道理的,只要居住安全,环境卫生干净,对于诉求能第一时间作出回应,就会比较满意。物业管理者告诉记者,某小区的物业费收缴率达到90%以上,其心得就是,只要真正地把业主的事当回事,真心地为业主服务,就能获得业主的认可。

不少物业公司表示,小区成立业主委员会对提高物业服务质量非常有必要。有了业主委员会,可以代表广大业主与物业公司商谈,争取业主权益。在大城市,很多管理好的小区,业主委员会发挥了大作用,能让物业公司清楚知道业主的诉求,物业公司才好发力。

调查发现,小区的日常管理涉及规划、住建、城管等16个职能部门及供水、供电、供气、电信、广播电视等5个专业经营单位。目前,很多小区存在乱搭乱建、住改商、油烟噪音污染等问题,可一些部门并没有将职能延伸至小区,行政执法还未进小区,形成管理空白,不能及时解决问题,化解矛盾。
  
“有些问题已经超出我们的管理权限,必须依托执法部门、社区,才能解决好。”物业负责人说。

当然,小区是广大业主的家,业主也要发挥作用。业主要提高对物业管理的认识,及时缴纳物业管理费,积极争取自己的权益,与物业公司同坐一条船,同心同德,才能使自己的家园更和谐。
  
由此看来,物业管理不是单纯的行业管理,而是社会管理问题。小区物业管理需要相关职能部门、街道办事处、社区、物业公司、业主委员会和广大业主的共同付出,共下一盘棋,构建一个宜居的环境。